不動產疑難雜症哪家強？台北松山找明王。

各位聽眾朋友大家好，我是不動明王Samuel。金價足歡喜（台語）有這個機會，可以和大家一起來聊一聊台灣的不動產。

購屋與租屋關鍵差異

台灣房價居高不下，堪稱民怨之首。

到底是租屋好還是購屋好？一直都是民眾相當關心的議題。

由於坊間已經有非常多分析與討論的文章或影片，所以這邊不賣關子，直接破題講我個人整體觀察後的結論：

必須由未來房價的漲跌，回過頭來判斷今天的決策，究竟是對還是錯，是一個事後諸葛的概念。

假設未來房價飆漲，身為屋主的你，除了這段期間居住無虞之外，手邊還多一個「出售房屋」的選項，有機會獲得大量資本利得，怎麼算都划算，當然是購屋好！

假設未來房價暴跌，身為租客的你除了僅支付租金取得居住權之外，完全不必承擔任何房價下跌、資本虧損的風險，這段期間辛苦累積的財富，還可以用在其他地方，當然是租屋好！

但講了老半天，關鍵點仍在於──就是沒辦法鐵口直斷未來的房價！

房市景氣的好壞，其實沒有那麼容易判斷，因為它是一個眾多總體與個體因素交互影響後的結果，每個人都可以用肉眼觀察到前面的因，但就是無法開天眼，預料到後面的果。

既然連專門研究不動產的專家學者，或實際從事不動產業的仲介、開發、投資商…等專業人士，都誠實告訴你他們無法百分之百確定未來的不動產是漲是跌，那麼一般市井小民在看了幾本書、聽了幾堂課後，就想憑幾個特定數據來判斷，坦白說，只是稍微強化與支持一下自己的決策信心，感覺有憑有據，沒那麼像賭博而已。

購屋與租屋怎麼抉擇？

既然沒有人可以事先知道未來房市的漲跌，那麼只好退而求其次，透過不同的角度來檢視，購屋或租屋該如何抉擇？

第一個角度，是主觀個人認知。

如果你本身在這個當下，有著非常強烈的購屋慾望或必要性，例如：
「有土斯有財」是你畢生封為圭臬的座右銘，你真心認為只有不動產才算是real estate，真正實質的資產；或你女朋友的媽媽說，如果沒有買房的話，其實叫她阿姨就好，暫時還用不著叫丈母娘那麼親熱……之類的。

或是正好相反，你覺得人生在世不過一具皮囊，房子也只是一個遮風避雨的外殼，你就是喜歡到處漂泊、四海為家，沒有特別想在哪個地方定居。

那麼，誰說一定要買房才能安身立命、成家立業，租屋其實就已經非常足夠。

總之，如果你已經有十分明確的主觀意志，不妨直接遵循自己內心的聲音，不必做購租屋的比較。

第二個角度，是客觀預算分析。

萬一你沒有那麼感性，你所追求的是理性、CP值與效用極大化，那麼就應該花時間比較一下購屋及租屋，兩者所需要支付的成本與費用。

購屋需要支付買賣價金，由於房價實在太高，所以買方通常不會全部自己扛，只會備妥頭期款，剩下的尾款會向金融機構借貸，日後再慢慢償還房屋貸款。不過由於貧富差距的關係，個人偶爾也遇過零星幾位金字塔頂端的貴婦或大老闆，一口氣付清1億四千萬房價，直接買2戶的，真是嘆為觀止！

租屋則需要支付房屋租金，由於房東怕房客住到一半熊熊落跑，所以還會索取2個月的押金；押金於租賃關係結束後會歸還，或是用來墊付房客應負擔而未支付的費用。

關於選擇購屋的財務預算分析

在財務分析這部分，首先介紹一下《理財規劃人員》教科書上使用的兩種方法：

第一種叫「年成本法」

顧名思義，就是比較購屋與租屋每年所需要花費的使用成本，金額比較低的比較划算。所以如果購屋成本比較低，就應該考慮買房；如果租屋成本比較低，就應該考慮租房。

假設老王看上了一間40坪位於台北市文山區新蓋好的大廈9樓，屋主表示出售或出租都可以。

★購屋的條件是：總價8百萬，須自備3百萬，再搭配5百萬和利率6%的房貸

★租屋的條件是：房租每月3萬，押金3個月。

當押金與自備款之機會成本都是3%時，請問老王應該挑選購屋還是租屋？

計算的部分，請看一下文稿。

結論就是，本案例結果是購屋成本約39萬、租屋成本約36萬，因此決定租屋較划算；當然後續還有一些其他因素，例如：列舉扣除額的多寡、房屋租金的調整幅度、房貸利率的高低走勢、房屋價格的漲跌行情…等，都可以再視情況納入考量。

如果你決定把時間或金錢拿去「買房」，代表就無法把資金拿去做其他運用，比如投資等等，那麼此筆資金沒有獲得的效益，也必須算在「買房」的頭上，這是「機會成本」的概念。

第二種叫「淨現值法」(Net Present Value)

對於一般民眾來說，只計算某一年的成本不夠精準，他們更在乎的是每個月實際發生的現金流，此時就可以改採淨現值法，也就是在固定的居住期間內，將租屋及買屋的每年現金流量，折現到相同時間點，再比較兩者的現值，以較高者為划算。

接續前述，假設老王已確定會在這個地方住滿5年，
★購屋的條件是：房貸每年本利平均攤還的金額是43萬5千元。

★租屋的條件是：房租每年會調漲1萬2千元。

請問，老王應該挑選購屋還是租屋？

雖然，淨現值法是將兩者直接進行比較，但老王若挑選購屋的話，5年後會多一個出售房屋的選項，而房屋售價是一個尚未確定的變數，因此最後結論是「如果房價有達798萬以上，購屋就比較划算。」

計算的部分，請看一下文稿。   

 以上兩種方法，在財務分析上經常被使用的科學方法，但它比較常被挑戰的在於，會有很多假設性的條件。例如：假設房租會漲價、假設房貸保持不變…等。

但未來的狀況絕對不可能一成不變的，多少都有突發狀況，因此過去那個時間點所做的決策，就可能被推翻。 

如果財務分析這種硬梆梆的計算方式，讓你一個頭、兩個大。沒關係，還有第三種簡單易懂的指標比率法，更受民眾青睞。

1.租金房貸比

將每月房租直接除以每個月房貸，稱為「租金房貸比」。

當租金房貸比低於50%時，表示租金與房貸落差較大，與其一生背貸款當屋奴，還不如當一個財務壓力較輕鬆的租客，居住品質還可能可以更高。

而當租金房貸比超過50%時，表示租金與房貸落差較小，與其一直當房客替房東繳房貸，不如自己購屋當房東。

2.房貸收入比

將每月房貸直接除以每月收入，稱為「房貸收入比」或負債比。當負債比低於30%時，房貸屬於合理的輕度負擔，經濟上游刃有餘，此時可考慮買房。

當負債比在30%以上低於50%時，房貸屬於中度負擔，或許可以再評估一下，確認自己是否真的願意為了購屋而犧牲生活品質。

當負債比超過50%時，房貸屬於重度負擔，為了扛房貸只能縮衣節食，萬一緊急預備金無法因應任何財務危機，此時可考慮租房。

一般市面上的理財書籍，通常建議房貸占收入的比例，應該盡量控制在1/4或1/3以下，也就是百分之25至33以下。

但參考我國2019年第二季房屋貸款負擔率的資料發現：

房貸收入比的數字，全國是36.06%、新北市是48.59%、台北市甚至高達59.25%、等於全台灣房貸收入比，早就遠遠超過理財專家的建議。

也難怪無論中央或地方長官，在走馬上任時，都曾經喊出開放貸款上限9成、貸款期間40年的政策口號，買房確實是台灣人最甜蜜也最沉重的負擔啊！

好了，今天就先說到這邊，還想瞭解更多不動產的小Knowhow嗎？別忘了繼續收聽喔！我們下集見，Byebye!