各位聽眾朋友大家好，我是不動明王Samuel。金價足歡喜（台語）有這個機會，可以和大家一起來聊一聊台灣的不動產。
今天來談持有不動產時，必須要考慮的地方稅。
我國允許財產私有制，買東西只要付完錢，銀貨兩訖之後就是你的；既然已經是你的東西，理論上使用、收益、管理和處分，都完全受你支配，與他人無關。
然而生活在台灣的大家都知道，汽車與機車，每年4月要繳使用牌照稅、每年7月要繳燃料使用費；房屋，每年5月要繳房屋稅，土地，每年11月要繳地價稅……
「奇怪！這些東西不就都在我名下了嗎？啊政府是有幫我做什麼事嗎？是修車子還是修房子？為什麼可以額外跟我收錢？」
我們這邊，沒有打算花篇幅去探討政府課稅的正當性。總之，現實層面就是，政府對於一個國家的全部財產，擁有一個最高位階的「上位所有權」，因此，有權力針對財產潛在的收益能力，來課徵財產稅，也就是所謂的「持有稅」。
更白話一點，政府好比一個超級大房東，人民如果想要持有不動產，每年都必須上繳租金就對了。 
三種與不動產有關的地方稅：田賦税、地價稅
與不動產有關的持有性地方稅，共有3種，分別是田賦、地價稅與房屋稅。建議搭配文稿中的圖片服用，效果更佳。
首先，最左邊的不是田馥甄，是「田賦停徵」。是什麼呢？依照《平均地權條例》規定，非都市土地依法編定之農業用地或未規定地價者，徵收田賦。
「田賦」是早期政府對農業用地所課徵的稅捐，當時物資較為缺乏，所以對地主直接課徵小麥、稻穀或雜糧的實體農作物；後來政府為了體恤農民、扶植農業，自民國76年起正式停徵田賦，畢竟拿錢還是比較實際點。
第二種是地價稅。針對已規定地價的土地課徵，課稅基礎按每一土地所有權人，在每一直轄市或縣(市)轄區內，所有土地的地價總額來計算；也就是說，先採總歸戶制，加總在一起，再用累進稅率課徵。
所以，如果你在台北市有5筆土地，只會收到1張地價稅稅單，如果你在台北市與台中市各有1筆土地，就會收到2張地價稅稅單，因為各地方政府轄區不同。
地價稅每年開徵一次，繳納期間為每年11月份；如果逾期不繳稅，每超過2天會按應納稅額加徵1%滯納金，最高加徵15%，如果超過30天還不繳納，且未申請復查，就移送法務部強制執行。
地價稅有一個詭異的規定，叫做「納稅義務基準日」。每年8月31日這一天，誰是土地所有權人，他就必須負責繳納那一年的地價稅；假設，土地在9月1日買賣移轉登記完畢，結果買方11月熊熊想起來要繳地價稅時，他會根本找不到地價稅稅單。原因是，當年度8月31日的地主還是賣方，所以，地方稅捐機關會將稅單寄給賣方……
明明是自己名下的土地，稅單卻寄給別人，套句某位地政界大佬所說，這種感覺就很像你家小孩的學費，居然是隔壁老王在繳一樣，有點怪怪的。
但如果換個情況，買賣移轉登記完畢，是在8月1日完成，雖然當年度8月31日的地主是買方，稅單會寄給買方，然而上面的稅額，卻同時包括了前面7個月還在賣方名下的部分，也是很讓人無言。
雖然仲介或代書在雙方交屋時，都會協助分算地價稅，不過這種時間落差過長的規定，建議還是調整一下，避免無謂擾民。
關於稅率部分，一般用地自用住宅用地的稅率差距，極有可能是我國所有稅目之冠。
依照《土地稅法》規定，一般用地的稅率，是隨著土地所有權人在同一直轄市或縣市土地地價總額的高低，從千分之10累進至千分之55；然而若是自用住宅用地，稅率一律適用千分之2，而且不會累進課徵。
換句話說，一般用地與自住用地的地價稅稅額，至少相差4倍以上，也就是百分之400。
既然稅率差那麼多，為何民眾好像「循例寧」廣告中，那位腳趾頭被孫女腳踏車輾過的阿嬤一樣，一點感覺都沒有？
主因是，地價稅稅基，是以公告地價為準，由於公告地價通常遠低於市價，大約只有2至3成左右。此外，地主不用做任何事，還可以再打8折，作為申報地價，也難怪多數民眾面對地價稅，都感到不痛不癢。
地價稅自住用地優惠稅率的條件，共有5項，請注意都要滿足喔！
一、戶籍限制：土地所有權人、或其配偶、或直系親屬，其中一人的戶籍登記要設在裡面。
二、使用限制：必須是沒有出租、或沒有營業的住宅用地。
三、屋主限制：土地上的房屋必須是土地所有權人或其配偶、直系親屬所有。
四、面積限制：都市土地面積未超過300平方公尺(也就是90.75坪)，非都市土地面積未超過700平方公尺(也就是211.75坪)。
五、處數限制：土地所有權人、其配偶，及未成年之受扶養親屬，以1處為限；需要注意的是，這邊只規範了未成年親屬，所以如果是父母親或成年子女，就不受到處數的限制。
另外還有一個時間限制，如果你目前是適用一般稅率，當年度想要適用自助稅率，就必須於地價稅開徵40日前，也就是即9月22日前提出申請，當年度才能適用；一旦超過的話，就要等到明年。
第三種是房屋稅，針對附著於土地上之各種房屋，以及可增加該房屋使用價值的建築物課徵，例如：電梯、車庫、地下室之類的，都包含在內。
課稅基礎，是由各直轄市、縣市的「不動產評價委員會」先評定出房屋標準價格，考慮折舊、樓層別、路段調整率等因素後，再核定各戶房屋課稅現值。
所以，如果你在台北市有5筆建物，就會收到5張房屋稅稅單，不會合併在一起。
房屋稅每年開徵一次，繳納期間為每年5月1日至5月31日，與個人綜合所得稅相同。如果覺得有點難記的人，我這邊教大家一個房屋稅的記憶口訣：「屋屋555」，房屋稅就是五月繳，只要記一次，以後都不會忘記。
房屋稅一樣有滯納金的規定，每逾2天按滯納數額加徵百分之1；逾30天仍未繳納者，移送法務部強制執行。
房屋稅是「按月比例」計算，不像地價稅，全年就只抓一個納稅義務基準日，這一點確實比較先進。
近年來，居住正義當道，政府開始鼓勵自住、懲罰囤房。所以，按照不同的房屋使用情形，會有不同房屋稅稅率。
依照《房屋稅條例》規定，首先分為「住家用」與「非住家用」2個大項，下面再依「是否為自住」、「是否營業使用」區分為4個小項；但中央母法僅是定出一個稅率範圍區間，最後的課徵稅率，交由各地方政府，視當地實際情形決定，所以，不是全國統一的。
關於《房屋稅條例》與現行台北市房屋稅的稅率，文稿裡有個一目了然的表格。大家可以參考：
《房屋稅條例》稅率表：
臺北市房屋稅徵收率表(民106年7月1日起適用)：
至於，如何適用自住稅率百分之1.2呢？
依照財政部頒定的「住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準」，個人所有之住家用房屋，必須符合下面3項條件：
一、房屋沒有出租使用。
二、是讓本人、配偶或直系親屬實際居住使用。
三、本人、配偶及未成年子女，全國合計3戶以內。
這邊大家不難發現，法規的要求，已經不再是單純設立戶籍，因為我國實務上，就算設完戶籍之後，還是很多人沒住在裡面，所以法規要求，必須有「實際居住使用」的事實才行，這是房屋稅第2個先進之處。
最後提醒大家一個重點，房屋稅的繳款書或稅單，並不是合法房屋證明！
很多民眾可能誤以為，自家沒有建物謄本的建築物，例如「違章建築」、「鐵皮屋」或「頂樓加蓋」，因為有被課徵房屋稅，而且一口氣連續繳納了十幾年，所以誤以為已經被認定「就地合法」。
殊不知，我國政府機關是各自獨立、互不干涉的。雖然，地方稅捐機關一樣會給予房屋稅籍編號，以及面積數字，但他的目的，單純只是為了課稅而已，真正合法房屋證明，還是必須由《臺北市政府都市發展局》或《新北市政府工務局》這類的建築管理機關核發，才算數。
好了，今天就先說到這邊，還想聆聽更多精采有趣的內容嗎？我們下集再見，ByeBye！