不動產疑難雜症哪家強？台北松山找明王。

各位聽眾朋友大家好，我是不動明王Samuel。金價足歡喜（台語）有這個機會，可以和大家一起來聊一聊台灣的不動產。

在分別介紹完與不動產相關的地方稅與國稅後，本集來談「綜合性的節稅規劃」，將行為與稅負，都給它融會貫通一下。

關於不動產的移轉或傳承樣態，其實是一個生生不息的循環，名下已經有不動產的人，可以透過出售、贈與或繼承將房屋或土地移轉出去，名下沒有不動產的人，也可能因為購置、受贈或繼承入手取得房屋或土地，無論身處哪一種階段，加減熟悉關於不動產的相關知識，都不會是壞事。

而這邊，僅針對現今社會上最常見的狀況，就是當名下有房的父母親，打算將不動產傳承給子女時，買賣、贈與和繼承究竟哪種方式較省稅？哪種方式比較好？

一樣先講結論：
哪種方式省稅？必須針對不同情境加以試算；

哪種方式比較好？就端看每位當事人與其家庭的實際需求而定，沒有最佳解、只有最適解，因此不會有標準答案。

用贈與來節稅，該注意什麼？

透過不動產來壓縮贈與或遺產總額，一直是我國行之有年的節稅方式。

根據《遺產及贈與稅法》規定：遺產及贈與財產價值之計算，以被繼承人死亡時 或贈與人贈與時之時價為準，這邊的時價是時間的「時」，指的是死亡時或贈與時，而目前的實價登錄，則是事實的「實」，指的是實際成交價，千萬不要搞混了。

其中，土地以公告土地現值為準，房屋以評定標準價格為準。這兩者相加即為不動產總課稅現值，通常會比市價更低，可能將近百分之50，使得不動產除了自住與投資外，額外多了壓縮資產、節省稅負的特殊功能。

不動明王跟你分享一個「生前贈與」的實務案例：王媽媽希望將價值2,100萬的財產移轉給兒子，

第一、假如，資產客體使用「現金」
當年度贈與總額為2,100 萬，須繳納贈與稅188萬。
計算公式是這樣的：（贈與2,100 萬-媽媽的免稅額 220 萬）*稅率 10%

第二、假如，資產客體使用「不動產」
首先，母親購買市價2,100萬之不動產，其次贈與1/2持分給父親，最後父母兩人再各贈與1/2持分給子；由於該不動產課稅總現值恰好約440萬，則當年度贈與總額為440萬，贈與稅為0元。
計算公式是這樣的：（贈與 440 萬-母免稅額 220 萬-父免稅額 220 萬）*稅率 10%

雖然用不動產的方法，和第一個用現金的方法，多了1次買賣與3次贈與移轉，必須額外支付印花稅、契稅、地政規費及代書費，同一年度內，無土地增值稅問題，但上述稅規費相加只有大概28 萬，換句話說，利用不動產壓縮「贈與總額」的節稅效益比較高，在此案例高達160萬！
 

如果不動產現值超過440萬，也可再搭配「分年贈與」或「附有負擔贈與」（「附」是附加的附，「有」是有沒有的「有」），靈活運用免稅額與扣除額。

不過呢，贈與還是有風險的。首先呢，土地增值稅的部分，完全無法適用百分之10的優惠稅率，萬一是「長期持有的老地主」，土增稅很可能就會非常驚人！

其次，在房地合一新制上路後，無償取得時的成本，只能以總現值來認定；以上一個例子來說，假如呢，兒子之後想要依照市價2100萬出售，完全沒有想要多賺錢，但是他的成本會被國稅局認定為只有440萬，在扣除成本以及百分之5費用的情況下：
持有未滿1年，要繳稅率45%的972萬；
持有滿1年未滿2年，要繳稅率35%的756萬；
持有滿2年未滿10年要繳稅率20%的432萬。

換句話說，只要兒子持有滿2年後就想脫手，由於不願意降價賠本出售，也無法適用自住優惠下，此時就必須繳納432萬的所得稅；相較於前面贈與節省的160萬，房地合一簡直是加倍奉還！

不過，曾經有一位扶輪社的前輩提醒我，雖然贈與行為分析下來會導致總稅負提高很多，然而不要忘記，「贈與稅」與「房地合一所得稅」的納稅義務人不同，走贈與這條路，是先省前手父母親的贈與稅，至於房地合一所得稅是後手子女的事情，也沒人逼迫子女們非賣不可，沒有人規定父母親一定要幫忙承擔！

假如因為房地合一稅額實在太高，反而讓子女迫於無奈下，只好住在祖厝裡面安身立命，一直透過贈與或繼承傳承下去，或許也是最好的安排。

不動產留到繼承最簡單？

身後的「繼承」，雖然在性質上也是屬於「無償取得」，不過由於發動條件是被繼承人死亡，稅負上的優惠，比起贈與來得更多。

首先，在「贈與」是無法優惠的土地增值稅，走到「繼承」這步，會變成直接免徵。而且，前次移轉時間點，一口氣拉到被繼承人死亡時，這段期間的所有漲幅一筆勾銷。

其次，房地合一新制對於繼承、遺贈或配偶贈與3種取得方式，有例外措施，可以用前手的取得時間點，來判斷適用新制或舊制。

所以，針對長期持有不動產的狀況，我跟您說啊，如果走繼承方式，一來可免徵土地增值稅與契稅，二來，如果想要轉手，還可以法外開恩，適用1次舊制，只需要針對「房屋所得部分」合併申報個人綜合所得稅。

最後，若再搭配預立遺囑，避免因為民法的「應繼分比例」，導致共有狀態及產權破碎，然後呢，再適度規劃符合移贈稅法要求、但不違反實質課稅原則的人壽保險，替子女們預留一些繳納遺產稅的稅源，其實不失為一個理想妥當的傳承規劃方式。

買賣的重點在哪裡？

「有償買賣」的稅負優惠，相較於「無償贈與」剛好呈現對比狀態。

在同時滿足自用住宅及出售的條件下，再搭配一生一次或一生一屋的適用要件，土地增值稅可以享受百分之10的優惠稅率；稅額愈高，節稅效益愈明顯；此外，「有償買賣」時所支付的價金，會被認定為房地合一新制的取得成本，避免日後產生鉅額的所得稅。

因此，如果當子女已經明確表達日後會出售時，買賣就是一種相對適合的方式。

值得注意的是，買方必須確實支付給賣方，才能獲得上述稅負優惠；因此，確實評估買方的財務狀況，或承擔債務能力，尤其重要！

對了，這邊額外提醒一點，雖然一般陌生人間的買賣，不像二親等間的買賣，直接被立法視為「贈與」，在移轉過程中，無須加跑國稅局。然而，科技發展日新月異的現代，稅捐稽徵機關的查核能力早已獲得大幅提升。

也就是說，無論是自始就沒有金流、或是賣方收取價金後，如果在短時間內，資金快速回流給買方，幾乎都會被國稅局查獲，再連補帶罰，得不償失。

所以呢，我的建議是，現階段的稅務規劃重點，絕對不是在賭稅捐稽徵機關會不會查，而是萬一你被盯上後，到底經不經得起查！要是想要走旁門左道，除非有牛鬼蛇神相助，否則天網恢恢，一般凡夫俗子終究在劫難逃。

該怎麼判斷或挑選？

如果你還是覺得有點霧煞煞，難以判斷，此時你可以有兩種選擇：

1.     先試算看看最主要的稅負

你之所以無法輕易下決策，或許是因為你現在沒有直觀的思考點，此時，找一個成本與費用最低的規劃方案即可。

那麼在不動產移轉方面，土地增值稅的稅額通常扮演著至關重要的角色，重點是非常好算還不求人；前面集數曾經提過，只要有土地謄本與網路，任何人皆可在短短幾分鐘內，試算出該筆土地的土增稅，稅額精準至個位數。

假設土增稅非常高，已經來到好幾十萬甚至破百萬的，那麼身後繼承通常是比較建議的選項；假設土增稅沒有很高，大概落在十幾萬左右，那麼生前買賣或贈與都是可以參考的選項，為屆時需要，再搭配贈與稅與房地合一所得稅一併考量。

2.     尋求專業人士的幫助

根據我自己面對客戶的經驗，我發現大多數客戶的想法與需求是發散式的，對於沒那麼熟悉的領域，其實不太清楚何時該取捨？

此時，尋求一下專業人士的協助，他們有能力在聆聽與理解你的需求之後，協助你將想法收斂至2或3個規劃方案，並且忠實地告知，不同方案之間的差異、費用及優缺點評估。

文稿中有補充一些我協助客戶彙整與試算不動產稅負的頁面，提供參考。

好了，今天就先說到這邊，還想聆聽更多精采有趣的內容嗎？我們下集再見，ByeBye！