以往民眾常抱著「有土斯有財」的價值觀，使得租屋品質與市場長期不受重視，然而隨著房價高漲，貧富差距擴大，愈來愈多人買不起房屋，加上都市就業與就學機會的增加，都市租屋愈形普遍，租屋市場逐漸受到社會大眾的重視。

四類租屋類型見端倪

租屋市場約略可分為商務租屋、一般家庭租屋、單身及學生租屋以及弱勢族群(包括老人、單親、殘障、低收入者等社會或經濟弱勢)租屋四大類。其中商務租屋的居住品質與負擔能力良好，較沒問題；一般家庭租屋多為整層住家，其居住品質與負擔能力尚可，問題較少；單身及學生租屋多為套房或雅房分租房屋，此類租屋族群的比例最多，其負擔能力尚可，但居住品質較差，問題不少；至於弱勢族群租屋不少涉及違規使用，其居住品質與負擔能力都不足，問題嚴重。

營建署二○一八年曾針對前一年六都的租金補貼戶租屋狀況委外進行調查，從一萬六千多份已申請租金補貼的租屋狀況問卷，可以看到：租屋類型多為公寓大廈及透天，僅有不到二％是頂樓加蓋或違規使用，租屋面積平均為二八．六坪，未滿五坪僅有○．一％，月租金平均九千六百七十四元(台北市平均一萬二千五百一十四元)，可享有四到五千元的租金補貼，就此調查結果顯示，租屋市場似乎沒有太大問題。

然而，該調查並未反映單身及學生的分租問題，甚至只有極少數違規租屋狀況，這是因為租金補貼戶申請，依規定必須是合法住宅且繳稅為前提，如此是否能真實反映其他弱勢族群租用違規且低品質的住宅狀況？令人存疑。沒有申請租金補貼的弱勢族群，其租屋現象仍待釐清。

前陣子美國哈佛社會學教授戴斯蒙(Matthew Desmond)曾深入調查密爾瓦基低收入家庭的租屋困境，並出版專書《下一個家在何方？》(Evicted: Poverty and Profit in the American City)，揭露美國嚴重的租屋市場剝削問題，獲得普立茲獎，此書內容值得借鏡反思我們的租屋問題。

租屋市場最為嚴重且被詬病的，就是租屋黑市現象。房東為了逃避租金稅賦，租屋行為地下化，形成有所得卻不繳稅的普遍現象，不但使租屋資訊不透明，房客與房東也缺乏保障，增加租屋糾紛，產生租屋市場的不公平與沒效率；房東擔心租屋行為一旦曝光，將增加稅賦，因此政府的包租代管與租金補貼政策也不易落實；更別提因為租屋黑市所產生的違規使用，造成居住不安全的嚴重問題。

因此我們要問的是，當前租屋市場有多少租屋黑市？其租屋品質如何？租金水準為何？政府因此損失了多少稅收？有多少是違規不合法的房屋？是否會造成居住不安全？又有多少弱勢族群住在租屋黑市中？

租屋族不妨整層合租

租屋市場長期存在居住品質與租金不對稱的問題。我和江穎慧教授及吳彥葶研究生曾經利用台北市二○一三～一六年四萬多筆租金成交資料，以空間經濟計量模型，分析雅房、分租套房、獨立套房及整層住家彼此每坪租金單價的差異。實證研究結果，分割房間(包括雅房或套房)較整層住家每坪租金高七．五％，顯示居住品質愈低，但租金單價愈高的現象。另外，研究亦發現，分租套房要比雅房每坪租金高三○．九％；獨立套房要比分租套房每坪租金高一三．八％，顯示房客為保有居住的單獨衛浴設備及出入口等隱私環境，需要付出的代價不低。

上述研究結果也說明，為何許多職業房東為增加租金收益，常將整層住家違規分割成多間雅房或套房，甚至頂樓加蓋，造成居住不安全現象。政府為關注弱勢租屋族群，應嚴格制定出租房間分割標準並加強稽查違規使用，以保障房客居住安全。

另外，從房客立場，若是自行個別向房東租賃分割雅房或套房，不但租金較不划算，而且房客彼此並不相識，居住安全及隱私也都較沒保障。建議較適當的租屋選擇是：找尋有租屋需求的幾位好友或同學，一起合租整層住家，然後大家共同決定如何分配房間並分擔房租，如此最為經濟，且能避免房東惡意分割不合理房間以確保租屋安全並維持友誼，租屋族不妨參考。

若要務實面對，並解決當前租屋的黑市問題，政府應立即對租屋黑市全面深入做調查，才能對症下藥。為了減少過去長期租屋黑市逃漏稅的補稅抗爭壓力，也許可以考慮對一定期限內的租金稅賦，給予特赦條款，協助讓租屋黑市檯面化。也建議政府稅捐單位針對三～五戶以上的大戶職業房東優先稽查，避免個人小戶房東受到恐慌，如此抓大放小，較為務實公平。此外也可訂定吹哨者條款，鼓勵房客檢舉不良租屋黑市房東，杜絕房東的僥倖心理。