新冠肺炎疫情衝擊全球經濟，央行宣布降息一碼，行政院祭出紓困方案，要求公股銀行加碼降息，金管會也力促民營銀行挺紓困。在房貸利率調降趨勢下，精打細算的房貸族，該不該趁勢轉貸？而轉貸前，又該評估哪些面向？

自4月起至9月底止，包括臺灣銀行、第一銀行、華南銀行、兆豐銀行等八大官公股行庫陸續宣布，房貸利率全面調降兩碼（0.5個百分點），不少民營銀行亦跟進，平均調幅落於0.25至0.27％，吸引不少房貸族的目光。

若以降息前各銀行平均房貸利率水準約1.7％試算，降息一碼（0.25個百分點）至1.45％，以房貸1000萬元試算，可月省1166元、年省1.4萬元。

然而，要提醒的是，房貸族別只看到降息光鮮亮麗那一面，更重要的是，留意成本、可貸款成數、額度等「現實面」。住商機構不動產企劃研究室經理徐佳馨就建議，決定轉貸與否前，可從以下三大面向評估。

面向一〉貸款利率，留意「分段式」

市面上房貸利率的結構，可分為一段式或分段式。其中一段式指的是指標利率，搭配一段式的加碼利率計息；分段式則是指標利率搭配兩段或三段加碼利率計息。若為兩段式的話，第一段通常為前兩年，第二段為第三年起。

徐佳馨說，房貸族在評估各家的房貸利率時，要留意除了第一段利率，還包括第二段之後的浮動利率。例如青年安心成家貸款的二段式利率方案，前兩年利率1.19％，優於市場水準，但第三年起則調高至1.49％計息。

也就是說，分段式利率多數僅提供前兩年的優惠利率，後續的繳款利率不一定比較優惠。

圖／央行日前宣布降息一碼。圖為央行總裁楊金龍。

面向二〉可貸成數與鑑價金額，各銀行認定不同

市面上的房貸方案，最高貸款成數普遍落在八成至八成五，但實際上平均貸款成數落在七成左右。徐佳馨表示，核貸過程中，銀行會有房屋鑑價的流程，包括評估貸款房屋的區域和物件，來決定該房屋可貸款的成數。

不過，通常同一標的，銀行端對於價格認定均不相同。例如同樣是1000萬的房子，A銀行鑑價900萬，貸款成數給七成五，可貸金額為675萬（900*75％）；B銀行鑑價800萬，貸款成數給八成，可貸金額則為640萬（800*80％）。

「各銀行評估的差異在於，有些銀行看好某些區域、物件狀況；再者，則是購屋人的還款能力，若第一間貸款還沒還完，第二間屋可借的金額也會比較少，」徐佳馨說，所以轉貸並不見得搶到便宜，建議房貸族可多評估幾家銀行的條件，省省荷包。 

面向三〉貸款「搬家」成本，小心省的利息都蒸發掉

轉貸不單單只是將貸款從A銀行搬到B銀行，還要負擔「搬家」的成本。Money101公關經理呂芝穎強調，轉貸前千萬要精打細算，否則，減輕了利息壓力，卻賠了費用成本，得不償失。

轉貸要付出多少成本？呂芝穎觀察，一般市場行情，代書費大約從2500元到6000元不等；塗銷費約2500元左右；若原貸款尚在綁約期間〈一般來說，會綁約二至三年〉，就要付出提前清償違約金，大約落在0.5至1％之間；地政設定規費則為貸款設定金額的千分之一(實務上需支付的費用，回推貸款金額約為0.12%)，也就是說每100萬貸款要付出1200元規費，800萬貸款則為9600元。

另外，申請新貸款依據各家銀行不同，會有帳務管理費、徵信作業手續費、轉貸代償費等費用產生，手續費約落在5000元到6萬元不等。若以轉貸800萬元試算，上述支出總計將近2萬元。

徐佳馨也補充，房貸族還要注意新貸款銀行是否需要額外配合條件，如搭配買房貸壽險或新銀行的理財產品等，都會是一筆額外開銷。所以，若原貸款銀行的利差夠大，足以超過其他的轉貸費用與成本，才值得轉貸。

倘若，新貸款的利率比原貸款優惠0.5％，以貸800萬元試算，一年能省下4萬元的利息，民眾再與上述費用成本試算，就能知道轉貸是否為對的選擇。

別急著轉貸，跟原貸款銀行談，可爭取較優條件

想要爭取到較優的貸款條件，呂芝穎建議，民眾可考量房屋物件有無增值、自己近一年還款是否正常等信用狀況，以及年收入以及負債比等財務狀況亦需要一同評估，才有機會爭取到較優的轉貸條件。

至於央行降息一碼後，公股銀行也配合政策額外再降息一碼，近期通訊軟體都在流傳「需要主動告知銀行，才可享有該優惠？」對此，大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出，根據財政部指出，公股銀行都會主動降息，客戶無須再告知，而民營銀行多數也會定期調整（例如三個月），若不清楚利率調整狀況，民眾可主動與銀行聯繫。

整體而言，房貸族若有萌生想「轉貸」的想法，郎美囡說，在還款狀況與自身信用正常的狀況下，因為轉貸成本不低，建議可先跟原本的貸款銀行談，或許會有意外的收穫。

圖／各銀行轉貸方案比一比。

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採訪撰文／許雅綿

錄音轉述／陳雨新