2021該投資房地產嗎？「實價登錄2.0」在2020年底闖關成功，政策將進一步打炒房？專家卻說房市會一路旺到2023年！憑什麼這麼有信心？

總統蔡英文2016年競選總統主打「居住正義」等政見，一度被譏是「打假球」。近日政府態度似乎硬起來，宣示「打炒房不打房」不手軟下，隨著央行祭出新選擇性信用管制措施，以及「實價登錄2.0」於2020年12月30日立院三讀闖關通過，對於房市回歸正常，似乎漸露希望曙光。

根據信義房屋統計，12月全台門市前29日交易量大致較打炒房政策上路前， 月減約一成，房市由熱絡進入冷靜期。

打炒房奏效？全台2020年12月成交月減8.6％

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，12月政府針對房市提出政策與方向訊息多且複雜。雖然政府溝通打炒房不打房，但部分買方已產生觀望心態，也讓房市稍稍降溫。中信房屋12月內部成交資料顯示，全台成交月減8.6％。

其中，以主打航空城與南科話題的桃園市與台南市，躍居年度話題熱區，有「北桃園、南台南」之稱，這波「降溫」衝擊亦不小，下修幅度由月減達15.5％的桃園市「奪冠」；台南市成交量亦月減3.6％，堪稱難兄難弟。

雙北因房市買家以自住為主，加上房價漲勢相對平穩，2020年12月成交相對穩健。根據信義房屋統計，北市因首購與換屋需求持穩，成交以總價1000～5000萬元產品占比最高；新北市則是總價700～1500萬元房屋，成交占比超過五成。

中信房屋總經理張世宗表示，房地產自第四季政府開始關注房市炒作情形後，隨交易熱度趨緩，各地交易狀況也將「各自表述」。張世宗分析，桃園今年以來因人口持續移入紅利，買氣成交暢旺，但當「打炒房」政策接連出爐，買氣難免轉趨觀望。

實價登錄2.0上路，解決兩大詬病

至於備受關注的「實價登錄2.0」，因各界對於「門牌全面揭露」以及「預售屋即時申報」等修法關鍵，因個資爭議卡關，上次未能通過。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，這次房市熱潮，擔心炒房歪風再起之「民氣可用」下，這次修法，連同紅單禁止轉讓也一併通過。住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，實價2.0將過去被詬病的「成屋去識別化」與「預售屋價格不透明」兩大問題一次解決。

修法之後，預售屋應於簽訂買賣契約書之日起30日內向主管機關申報登錄，可解決預售成交價在兩到三年交屋後才揭露的時間差。對於購買預售屋的買方而言，更能掌握價格走勢，「有助於資訊透明與房市健全」。

房市雖降溫，但短空長多

吉家網董事長、房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮肯定實價登錄2.0，認為將是「台灣房產銷售新里程碑」。其中，針對預售紅單炒房亂象可望收斂，市場假性需求大減後，回歸剛性需求基本面，預售價格與新成屋售價將拉近。

「市場短空長多，」李同榮分析預言，「多頭市場將會走到2023年。」但他也提醒，建商獲利將因土地丶建材與工資不斷拉升，在成本增加與市場價格透明化的率制下，銷售價格不易拉高，獲利會縮減。

除了市場面，李同榮研判，實價登錄2.0將掀起國內房仲服務業「新革命」。「仲介經紀人在資訊對稱的洗禮中改變銷售模式，由技巧與話術提升為專業與服務之本質。」「創新C2C平台掘起，瓜分仲介經紀市場。」他說。

徐佳馨則提醒，實價登錄2.0上路初期，可能仍有不肖業者作價歪風，主管機關得思考在規定之外如何落實政策與民眾期待，將是考驗。

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採訪撰文／林鳳琪                                               
錄音轉述／郭美芝