Hello，我是租房達人TODY，也是一米好居品牌公寓的創辦人。 

這堂課，我要從現在台灣房地產的趨勢，還有投資理財當中現金流的觀念，為什麼現在是「租房子，好過買房子」的年代。 

在開始之前呢，我想先分享一下我自己的故事，我怎麼從一個平凡上班族變成職業二房東的故事。 

三年以前，我還是一個朝九晚六的上班族，那時候我天天在想，如果有一天我不能工作，是不是就沒有收入了？只要一想到這件事情，我就覺得很害怕。所以我開始認真的研究，怎麼樣可以擁有被動收入，也就是說我就算失去工作，也不怕沒有生活費。 

當時我看了一篇報導，說有一對夫妻，有一個百分之四的財務自由理論，這個理論是這樣：你先算出你一年需要花多少錢，然後把它除以4%，得到的數字就是你要存到的第一桶金，所以假設你一年需要四十萬的生活費，除以百分之四，等於一千萬，也就是說你得先存到一千萬，再用這一千萬每年獲得百分之四的利息，去付你的生活費，理論上，只要本金不變少，你就可以一輩子靠這個利息活下去。 

一開始的時候我真的相信耶，所以我開始縮衣節食，計算我每個月要存多少錢，我很努力很努力的存錢，過了半年，我發現，就算我一個月存到四萬好了，一千萬，我要存多久啊？兩百五十個月，是二十年耶！我要不吃不喝二十年才存到第一桶金，這也太沒有效率了吧！而且，這二十年什麼錢都不能花，生活品質這麼差，我能夠堅持多久呢？ 

第二個問題是，你能夠保證每年都有4%的利息嗎？有個東西叫做通貨膨脹，也就是物價上漲，事實上你的錢的價值是越來越小的，一旦通膨超過4%，就代表你的生活費完全被吃掉了，你的本金的價值也越變越小。 

所以一年的投資報酬率4%，真的夠嗎？我跟各位講，這是完全追不上物價上漲的速度的。 

你花二十年縮衣節食，為了存到一千萬，最後發現你根本永遠追不上通膨的速度。所以用這種方法，來追求財務自由，我覺得一點都不實際。 

那麼接下來，我們反過來推算。如果你每個月有三萬塊錢的預算可以投入在居住這件事情上，我們來看看，買房和租房，會有什麼不一樣的結果。 

先算買房，假設你每個月可以負擔的預算是三萬塊，那麼表示，你背的房貸大約是八百到九百萬左右，你能買到的房子，總價就只能落在一千到一千一百萬之間。你想想，一千萬在雙北市能買到怎麼樣的房子？ 

在台北市，如果你一定要電梯大樓的話，大概只能買到一間八坪大的套房，再扣掉三成的公設比，實際的室內坪數可能只剩下五坪半。 

新北市可以大一點，大概能買到十五坪、兩房的房子。除非你能夠捨棄電梯，買中古的無電梯公寓，那可能還有機會可以買到正常的三房家庭式公寓。 

講到這裡請注意，這還沒有算到頭期款和裝修費喔！ 

一千萬的房子，頭期款就要至少先準備兩百萬，加上裝修費，沒有個兩百五、三百萬，是很難達成買房的夢想的。 

如果不買房，改租房子呢？ 

租金三萬，在台北市可以租到三十到四十坪的三房，甚至四房的公寓，就算是電梯大樓，也能有個二十坪。因為不是自己的房子，東西壞掉、冷氣不冷、漏水壁癌，都可以叫房東來幫你處理。我還可以把房間分租出去，讓室友來幫我分擔租金。 

假設我用三萬塊跟房東租到三房的房子，我把其他兩間分租出去，每間租一萬二，兩間我就能收兩萬四，等於我自己實際只要負擔六千塊的租金！但是，我卻享受了一整層，三十幾坪的大空間，還可以按照自己的意思佈置、整理房子，讓它有家一樣的感覺！而不是委屈自己窩在一個八坪大的套房。 

如果房子不好，可以提前解約，拍拍屁股就走，最多損失一個月三萬塊的押金，買房的話，可沒那麼容易說走就走！虧的可是幾百萬起跳！ 

比較之後，你有感受到買房和租房的差距了嗎？你想要像家一樣的生活品質呢？還是要委屈自己三十年，辛辛苦苦背房貸，只為了一張權狀呢？ 

我們再換一個方向，從投資的角度來討論買房和租房。 

假設你現在手上已經有第一桶金，兩百萬，很多人會說，拿去買房子，隔成套房收租金。 

我幫你算一下這筆帳：先不說頭期款，很多投資客都很厲害，買房是不用頭期款的，可以全額貸款，好，假設你全貸，你還是要裝修費嘛，裝修一間套房，你知道要多少錢嗎？差不多要四十萬，現在法規越來越嚴格，成本又更高了，五十萬都有可能，你還要給設計費、監工費，所以兩百萬差不多能做四間套房。 

新北市，最多投資客做套房的地方，四間套房一個月收租多少錢呢？假設一間一萬三千五好了，四間五萬四，每個月扣掉貸款，寬限期的時候，不用還本金，只要還利息，那現金流大概剩四萬。也就是說，你投資兩百萬現金，換來每個月四萬的淨現金流。 

可是如果我不買房，我租房子，做二房東呢？ 

兩百萬給我，我可以租十間房子，每間平均只投入二十萬做裝修，裝修完之後，我可以提高我的租金價格，轉租出去，獲得的租金價差，可以有一到兩萬，十間加起來，我的每月淨現金收入，就高達十五萬元以上。從買房每個月得到四萬元現金流，到做二房東每個月十五萬，你可以感受出這個差別嗎？ 

請注意，為什麼我裝修費這麼低？因為我不做套房。 

如果你去買房子隔成套房，現金投資報酬率是多少呢？我掏兩百萬現金出來，一個月賺四萬，一年是四十八萬，年投資報酬率是24%；可是二房東呢？我一樣拿兩百萬出來，我一個月可以賺十五萬，一年一百八十萬，年投資報酬率是90%！ 

有些人會說，我買房子可以賣掉賺價差啊！ 

如果現在賣房子有那麼好賺，就不會有那麼多投資客被套牢了，對吧？因為現在房價一直在跌，你怎麼能保證買了房子之後一定可以賣掉賺到錢呢？ 

所以說在房市越不好的年代，越要考慮做「輕資產」，不要輕易買房，手上有越多現金流才是王道。 

很多人還會有一個疑問，說：「如果我大房東可以出租賺錢，為什麼要給你二房東賺？」 

我跟你分享一個數據，台灣的閒置房屋有超過一百萬間喔。雖然有的數據說是八十六萬，也有數據說高達一百五十五萬，至少接近百萬是不誇張的數字。 

所以我反問大家一個問題：如果這些屋主有想要拿房子來賺錢，它為什麼還空著呢？ 

其實就是因為有非常多的屋主，他根本沒有打算拿它來賺錢嘛，或者根本沒有時間打理這個房子，他可能做生意很忙，根本沒有想到要出租賺錢；又或者，他有想要出租，可是不知道怎麼處理，也可能年紀大了，根本沒有力氣管。 

所以這個時候，一個可靠的二房東去幫他管理房子，甚至幫他免費裝修，他是高興都來不及了耶。 

從這個角度來看，二房東其實是在和屋主合作共贏的關係裡面，不是競爭關係喔！那麼租客呢？如果越來越多的老房子都可以經過二房東的改造，變得漂漂亮亮的，租客的居住品質是不是也跟著提升了呢？ 

如果這閒置的一百萬間房子裡面，有一萬間拿出來出租，可以有效降低年輕人租房子的壓力，那年輕人就不一定要買房子囉。 

所以如果我們正確理解二房東這件事，它其實是創造了一個三贏的局面，大房東可以安心退休收租，二房東賺取為房子增值後的價差利潤，租客則可以得到有品質的居住空間，這對實現所謂的居住正義，也是有正面意義的。 

這就是我決定要做二房東的原因，它同時可以幫助我在最短的時間內實現財務自由，也為社會帶來一些正面價值。 

我是租房達人TODY，下一堂課，我會用兩個真實案例來說明，他們怎麼用我教的方法，租房還賺零用金。如果你對課程有任何疑問，歡迎到Facebook粉絲頁「TODY的不買房包租術」私訊給我，或者在1號課堂APP問答區留下你的問題，我們下次見！ 

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